Loi Carrez & Boutin

Les principes de la loi Carrez (surface privative)


Le diagnostic dit «certificat loi Carrez» a été mis en place par la loi du même nom, datant du 18 décembre 1996 (n°96-1107). Il est obligatoire dans le cadre de la vente d'un bien immobilier faisant partie d'un lot de copropriété et sera exigé lors de la signature d'une promesse de vente, d'une promesse d'achat ou de l'acte authentique et définitif de vente. Il est valable à vie, tant que des travaux n'ont pas modifié la superficie ou la disposition du bien immobilier. 

Ce certificat n'est pas obligatoire dans le cadre de la vente d'une maison individuelle (il est toutefois fortement recommandé) ni dans le cadre de la location d'un bien immobilier. 

L'absence de certificat loi Carrez dans le cadre de la vente pourra entraîner, par exemple, l'invocation de la nullité de l'acte par l'acquéreur (dans un délais d'un mois maximum après la signature de l'acte de vente).

En quoi consiste-t-il ? 

Il s'agit d'un métrage du bien, à savoir le calcul de la surface du plancher d'un bien clos et couvert, y compris les placards et les combles. Par contre, ce calcul ne prendra pas en compte l'espace occupé par: les parkings, les garages, les pièces dont la hauteur est inférieure à 1.80 mètres, les caves, les pièces inférieures à 8m2, les cloisons, les marches d'escalier, les ouvertures, etc.

Cette attestation de superficie doit être obligatoirement jointe en annexe à tout compromis et actes de vente.

Quels biens immobiliers sont concernés ?

Ce certificat est obligatoire pour toutes les copropriétés verticales (locaux ou appartements dans un immeuble) ou horizontales (locaux ou maisons dans un lotissement). 

Au niveau du type de local, ce dernier concernera les locaux à usage commercial, professionnel ou d'habitation.

Quel objectif? 

Protéger l'acquéreur en obligeant la publication de la mention de la superficie privative du bien immobilier. Autrement dit, il a pour but de renseigner sur la superficie exacte des parties privatives, celles à l'usage exclusif du copropriétaire.

Certifications et normes

La loi n'impose pas que ce certificat doive être effectué par un professionnel certifié. Toutefois, vu les risques encourus par sa non-réalisation ou les erreurs de métrage, dans le cadre de la vente d'un bien, le recours à un diagnostiqueur formé et certifié est très fortement recommandé, pour au moins une raison: cela dégagera le vendeur de toute responsabilité (civile en l'occurrence) et engagera celle du professionnel (assuré pour cela), en cas de recours de l'acquéreur. 

Pour le calcul des pièces: si les pièces carrées ou rectangulaires ne poseront pas de vrais problèmes de calcul, pour des pièces complexes, le diagnostiqueur pourra utiliser la méthode dite de triangulation.

Les principes de la loi Boutin (surface habitable)

Elle est votée le 25 mars 2009 (n°2009-323). Elle consiste dans l'obligation de présenter un diagnostic de surface habitable pour toute location d'un bien immobilier dans le cadre d'une résidence principale non meublée. Ne sont pas concernés les locations meublées et touristiques.
Ce certificat a lui aussi une durée de vie illimitée tant que des travaux ne viennent pas en modifier la superficie. 

Les différences entre la certification Carrez et Boutin

La première différence est juridique: la loi de certification Carrez est obligatoire dans le cadre d'une vente d'un bien immobilier compris dans un lot en copropriété (voir plus haut). La loi Boutin, elle, ne s'applique qu'à des biens immobiliers dans le cadre de la location. Une précision: un bien immobilier ayant fait l'objet d'une certification Carrez ne sera pas dispensé de certification loi Boutin si il était mis en location par son propriétaire.

La seconde différence tient dans le calcul du métrage: comparativement, le métrage Carrez sera plus important du fait que certains éléments du logement seront considérés comme privatifs mais pas comme habitables. 

Exemple: une véranda sera comptée dans le métrage Carrez (espace privatif) mais pas dans le métrage Boutin (espace habitable).

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